Inleiding
Ruimte is schaars in Nederland. Het kabinet ziet dan ook in hoe ingewikkeld het is om voldoende ruimte voor woningbouw te vinden. Er is een tekort aan betaalbare woningen en daarnaast zijn er uitdagingen op gebied van levensloopbestendigheid, energie en leefbaarheid in wijken. Het terugdringen van dit woningtekort is “topprioriteit” van het kabinet. Het kabinet zet deels de in gang gezette plannen voort, zoals Regiodeals en stimulatieregelingen. Het kabinet komt echter ook met nieuwe ideeën. Sowieso zal voor een deel van deze ideeën een wetswijziging of koerswijziging in beleid nodig zijn om ze juridisch uitvoerbaar te maken.
Versnellen van woningbouw
Snellere processen en procedures
Hoe dan? Versnellen behandeling van beroepszaken over woningbouw bij de rechter door de Wet versterking regie volkshuisvesting. Daarnaast wordt parallel plannen de ‘nieuwe norm’: fases in een bouwproject worden meer gelijktijdig uitgevoerd.
Wat is nodig? Een wetswijziging. In het bestuursrecht is normaal gesproken het uitgangspunt: in 2 instanties beroep. In het wetsvoorstel van de Wet versterking regie volkshuisvesting (al in gang gezet door vorige kabinet) wordt onder meer voorgesteld dat beroep in eerste en enige instantie kan worden ingediend bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, als het gaat om woningbouwplannen. Dit wetsvoorstel is in de voorbereidende fase. De Afdeling Advisering van de Raad van State zet in een advies vraagtekens bij de beoogde versnelling van procedures. Is het noodzakelijk? Leidt het niet tot overbelasting van de rechter?
Voor parallel plannen is geen wetswijziging nodig. Maar het kabinet bepaalt niet of een project in fases wordt aangevraagd of gerealiseerd. Dit bepaalt de initiatiefnemer. Die heeft onder de Omgevingswet zelfs een grotere keuzevrijheid gekregen in wat hij wel en niet aanvraagt omdat de ‘onlosmakelijke samenhang’ is losgelaten als eis.
Ondersteuning sneller, betaalbaarder en duurzamer bouwen
Hoe dan? Aanpak industrieel bouwen om snellere bouwmethoden te stimuleren (zoals prefab woningen). Het kabinet wil dat in 2030 de helft van de nieuwbouwwoningen industrieel wordt gebouwd.
Wat is nodig? Wil van betrokkenen. Het kabinet gaat niet over de wensen van projectontwikkelaars en initiatiefnemers en maar beperkt over de stedenbouwkundige en ruimtelijke kwaliteit in gemeenten. Levert industrieel bouwen ook ruimtelijke kwaliteit op locatie? En is dat ook zo op de langere termijn? Dat kan zeker. Maar er moet aandacht voor zijn. En de afweging of op locatieniveau sprake is van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ is voor de gemeente.
Versterking uitvoeringskracht gemeenten
Hoe dan? Efficiënter omgaan met bestaande capaciteit, eerstelijns- en specialistische hulp, bevordering samenwerking tussen gemeenten, betere kennisdeling, standaardisering en digitalisering bevorderen.
Wat is nodig? Dit is wat vaag. Impliciet geeft het kabinet aan dat gemeenten efficiënter zouden kunnen werken. De vraag is, of dit altijd het geval is en of het genoeg is om de uitvoeringskracht op peil te krijgen. Zeker gezien het feit dat gemeenten met de Omgevingswet een groter en complexer takenpakket hebben gekregen. Verder: standaardisering is niet een van de pijlers van de Omgevingswet. Die pijler was juist ‘ruimte voor maatwerk’. Dus het is even afwachten wat nu wordt gestandaardiseerd. Met de ‘hulp en kennisdeling’ vanuit de rijksoverheid denk ik meteen aan het o, zo belangrijke IPLO. Tegelijk is er een bezuiniging gepland op het ambtenarenapparaat van het rijk. Maar vermoedelijk ziet die dus niet op IPLO?
Hoe dan ook blijven mijn collega’s en ik onze best doen op een begrijpelijke manier kennis te delen via onze kennisbank Schulinck Omgevingsrecht, internetsite en social media kanalen. Dit geldt ook voor de VNG en veel adviesbureaus, advocatenkantoren en deskundigen. Hopelijk komen we zo samen verder!
Stem voor woningzoekenden meenemen
Hoe dan? Raad van woningzoekenden, steun voor projecten die woningzoekenden een stem geven.
Wat is nodig? Ook dit is wat vaag. Participatie is onder de Omgevingswet vormvrij en dat was een bewuste keuze van de wetgever. Er is een grote vrijheid voor gemeenten en initiatiefnemers om dit in te vullen naar wat het project vraagt. En het vraagt vaak om maatwerk. De vraag is, of een proces voor een nieuwe ontwikkeling sneller gaat lopen met nog een extra partij aan tafel. Zeker nu het belang van die partij al wordt (of zou moeten worden) meegewogen bij de afweging door het gemeentebestuur.
Vermindering regeldruk en stapeling lokale regels en procedures
Hoe dan? “Samen aan de slag met medeoverheden, marktpartijen en corporaties”, aanpassing regelgeving, bestaande nationale koppen worden geschrapt, geen nieuwe duurzaamheidseisen (tenzij invulling Europese richtlijnen), innovatie en mogelijkheid prioritering bij belemmerende factoren (als voorbeelden noemt het kabinet netcongestie, geluidsbelasting, drinkwaterbeschikbaarheid, stikstof, water en bodem en infrastructuur).
Wat is nodig? Dit kan nog veel kanten op. Het is namelijk afhankelijk van welk van deze ‘belemmerende factoren’ of normen ‘weggeprioriteerd’ zouden kunnen en moeten worden vanwege het belang van woningbouw. En hoe dit zou moeten doorwerken in de integrale belangenafweging die gemeentebesturen voor een woningbouwproject maken. Bepaalde problematiek vraagt inderdaad wel om een aanpak op centraal niveau.
Mogelijk is een verandering van een AMvB noodzakelijk; aanpassing van normen of instructieregels aan provincies of gemeenten om normen aan te passen. Misschien kan dit, misschien ook niet (gelet op EU-regelgeving). Zoals het kabinet zelf aangeeft, zijn de regels er wel met een doel: vaak is dat de gezondheid en veiligheid van de toekomstige bewoners. Wordt dus vervolgd.
Meer betaalbare grond
Hoe dan? Verbetering wet- en regelgeving rondom het grondbeleid door planbatenheffing bij functiewijziging, belasting op onbebouwde grond met woonfunctie.
Wat is nodig? Dit zijn belastingmaatregelen. Die zouden effectief kunnen zijn maar dat hangt wel van factoren af. Bij braakliggende bouwgrond is het bijvoorbeeld goed om na te gaan waarom ontwikkelaars niet konden/ wilden beginnen met de bouw.
100.000 woningen per jaar bouwen
Hoe dan? Realisatiestimulans voor gemeenten bij realisatie betaalbare woningen (extra bijdrage bij zorggeschikte woningen), vergroten investeringsbereidheid in huurwoningen door private verhuurders, stimuleren conceptueel bouwen. Woningbouwgebieden aanwijzen, zowel grootschalig als ‘straatje erbij’. Afdwingbare afspraken met Wet versterking regie volkshuisvesting.
Wat is nodig? Voor het stimuleren is vooral geld nodig. Voor het aanwijzen van de woningbouwgebieden is -wederom- de gemeente nodig. Want waar wel of geen woningbouw is toegestaan, wordt bepaald door de gemeenteraad in het omgevingsplan. Als het Rijk bepaalde ruimtelijke keuzes afdwingbaar wil maken, zullen er instructieregels of instructies moeten worden gemaakt/ gegeven. Er moet ook dan natuurlijk op locatieniveau aandacht zijn voor een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’.
Het kabinet gaat niet over de wensen van projectontwikkelaars en initiatiefnemers en maar beperkt over de stedenbouwkundige en ruimtelijke kwaliteit in gemeenten.
Beter benutten van bestaand vastgoed
Hoe dan? “We zetten in op een ‘ja, tenzij’-aanpak”, aldus het kabinet. Er zijn meerdere ideeën:
- Herbestemming monumenten, kantoor- en bedrijfspanden en agrarische bebouwing
- Optoppen en splitsen bestaande woningen
- Familie-wonen en woningdelen faciliteren
- Permanent bewonen van recreatiewoningen mogelijk maken
Dit wordt geregeld door bestuurlijke regionale afspraken, waar nodig door het aanpassen van de nationale wetgeving en door inzet van financiële middelen (leningen en subsidies voor transformatie leegstand vastgoed). Er moet oog blijven voor leefbaarheid en veiligheid.
Wat is nodig? De bestemming en ruimtelijke mogelijkheden van bebouwing is -zoals eerder aangegeven- geen zaak van het kabinet maar van de gemeenteraad. Die heeft als eerste de zorg voor de fysieke leefomgeving en een evenwichtige toedeling van functies en locaties. Bouwhoogtes (optoppen) en wat wel en niet mag binnen bestemmingen (het zijn tegenwoordig trouwens ‘functies’): dit staat in het omgevingsplan. Het is wel mogelijk dat de minister meer omgevingsplanactiveiten als vergunningvrij aanwijst in het Bbl.
Maar misschien is het ook helemaal niet de bedoeling dit soort ideeën af te dwingen. Dan is het de vraag wat er wel en niet van terecht komt en wat de bedoeling is. Wordt met ‘het toestaan van het permanent bewonen van recreatiewoningen’ bedoeld dat dit wordt gedoogd? Of moet de functie van de recreatiewoningen worden uitgebreid? Is dit laatste wenselijk op de lange termijn? Wie bepaalt dit?
Conclusie
Het kabinet gaat wat betreft Wonen vooral verder met de plannen van de vorige minister van Wonen, Hugo de Jonge. Er zijn echter ook nieuwe ideeën, waarbij impliciet blijkt dat oud beleid niet meer per se heilig is. Denk aan het toestaan van permanente bewoning op recreatiewoningen en de mogelijkheid van ‘prioritering’ bij ‘belemmerende factoren’, bijvoorbeeld stikstof, bodem en water. Die ideeën zijn echter nog onvoldoende uitgewerkt om echt een conclusie te kunnen trekken of het (juridisch) haalbaar is.
Duidelijk is dat ook het kabinet-Schoof een regierol wenst voor het Rijk bij het aanpakken van woningbouw. Bij het aanpakken voor bepaalde opgaven (stikstofproblematiek, water en bodem sturend, klimaatadaptatie, bouwtechnische eisen) is een centrale aanpak wellicht het meest passend. Bij andere vraagstukken (welke bestemming, straatje erbij of niet) is ook locatiekennis nodig. Het is de vraag of de regierol vooral ziet op communicatie, aanjagen en samenwerking of op het stellen van harde eisen en nieuwe regels. In elk geval lijkt het erop dat het rijk de gemeenten heel hard nodig heeft om de ideeën om te zetten in plannen.
