Er is steeds meer vraag naar ‘Tiny Houses’; kleine huisjes die op duurzame wijze worden gebouwd. Mensen kiezen voor het populaire huisje om in te wonen om uiteenlopende redenen: ze willen kleiner en duurzamer wonen, het is onderhoudsvriendelijk en de kosten zijn een stuk lager. Voor gemeenten is het echter nog niet zo simpel, omdat de wet- en regelgeving er nog niet op is aangepast.
Wat is het probleem?
De huisjes zijn veelal zo groot als een tuinhuis en staan meestal op een trailer, die overal neergezet kan worden. Ze bestaan in diverse varianten, met en zonder wielen. De maximale oppervlakte van een Tiny House is 50m2, maar ook formaten vanaf 10m2 zijn bekend. Het is niet te vergelijken met een woonwagen, maar ook niet met een gewoon huis. Doordat deze woonvorm niet bekend is in de wetgeving, zijn de Tiny Houses voor de gemeente vaak nog een onbekend gebied.
Tiny houses zijn bouwwerken als zij de functie hebben om ter plaatse te functioneren. Om die reden moet dan ook een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen worden aangevraagd. Dat zou anders zijn als het Tiny House de functie van een recreatief verblijf zou hebben als bedoeld in artikel 3 lid 2 Bijlage II Besluit Omgevingsrecht. In een recreatief verblijf is permanent wonen echter niet toegestaan. Aangezien de bewoners van een Tiny House dit juist wel willen, moeten Tiny Houses dus als bouwwerk worden aangemerkt, waarvoor een omgevingsvergunning aangevraagd moet worden.
Het Tiny House dient hierdoor dan ook te voldoen aan het Bouwbesluit 2012. Daar wringt vaak de schoen. Althans, zo wordt wel eens gedacht. Beoordeeld moet worden welke soort gebruiksfunctie van toepassing is, namelijk of het een woonfunctie voor particulier eigendom moet worden, waarbij sprake is van een klein grondgebonden woonhuis, of dat het gaat om een woonwagen. En verder is relevant wat voor soort bouw het betreft: nieuwbouw, bestaande bouw of tijdelijke bouw. Deze gegevens zijn van belang voor de formaten en oppervlakte waaraan een Tiny House moet voldoen. Voor Tiny Houses bestaat nog geen uitzonderingspositie, zoals voor woonwagens, waarmee ze aan minder regels zouden hoeven te voldoen. Ook zijn ze niet te vergelijken met woonwagens. Niet alleen vanwege het onderscheid in doelgroep en het duurzaamheidsaspect, maar ook vanwege de specifieke locaties die speciaal voor woonwagens zijn aangewezen, die voor Tiny Houses niet interessant zijn.
Voor een welwillende gemeente is het bij de beoordeling echter niet onmogelijk om met een Tiny House te voldoen aan het Bouwbesluit 2012. Als aangetoond kan worden dat de functies in de bepaalde oppervlakte passen en aangetoond kan worden dat het Tiny House voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit 2012 op het gebied van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid dan is de eerste stap in de richting al gezet. Voor particuliere opdrachtgevers zijn de regels bovendien veel minder streng. Daarbij hoeft men zich niet precies aan de gestelde eisen te houden als het effect voor bijvoorbeeld gezondheid, bruikbaarheid of energiezuinigheid maar hetzelfde is. De ruimte voor dit gelijkwaardigheidsbeginsel wordt in het Bouwbesluit 2012 geboden. Alleen een Tiny House van minder dan 12m2 zal echt een probleem vormen, omdat dit geen huis c.q. woonfunctie meer is in het Bouwbesluit 2012. Voor de hoeveelheid ruimte per persoon is er een aanzienlijk verschil tussen woonfunctie en woonwagen gedefinieerd. Immers, in een woonfunctie mag per tenminste 12 m2 gebruiksruimte maar 1 persoon wonen. In een woonwagen geldt een gebruiksruimte van tenminste 6 m2 per persoon (artikel 7.18 Bouwbesluit 2012).
‘Het is niet te vergelijken met een woonwagen, maar ook niet met een gewoon huis.’
Gemeenten lopen er verder tegen aan dat deze nieuwe variant van wonen niet is opgenomen in het huidige bestemmingsplan. Iemand die de voorkeur heeft om een Tiny House op een afgelegen plek in de natuur te plaatsen, heeft hierdoor geen mogelijkheden om het Tiny House neer te zetten. Dit staat het bestemmingsplan niet toe. Voor de tot nu toe aangevraagde Tiny Houses moet daarom bekeken worden welke kavel of standplaats op dit moment geschikt is voor een Tiny House. Qua bestemmingsplan vormen de Tiny Houses geen probleem als de toegestane bouwwijze “vrijstaande woning” is. Op een leeg perceel met de bestemming “wonen vrijstaand” kan een Tiny House zo neergezet worden en worden aangesloten op riolering en nutsvoorzieningen. Er zijn ook gemeenten die wel al toestemming hebben gegeven voor de huisjes door middel van een tijdelijke vergunning. De tijdelijkheid van de omgevingsvergunning is een gevolg van het gebruiken van artikel 4 lid 11 Bijlage II Bor. Deze omgevingsvergunning kan via een reguliere procedure verleend worden, dus heeft alleen al daarom voor gemeentes de voorkeur. Een stukje braakliggend terrein kan in de periode tussen sloop en nieuwbouw geschikt zijn om tijdelijk als plek voor een Tiny House aan te wijzen. Met regelmaat zoeken initiatiefgroepen in het land dan ook naar een gunstige locatie. Ondanks de toenemende belangstelling is de bouw van een Tiny House helaas nog steeds een individuele (gedoog)situatie waarbij per gemeente wordt gekeken naar de tijdelijke mogelijkheden. Maar een tijdelijke locatie hoeft geen probleem te zijn. De Tiny Houses zijn meestal eenvoudig verplaatsbaar en ook voor gemeenten kan het aanwijzen van zo’n tijdelijke locatie juist aantrekkelijk zijn.
Tiny Houses bieden ook kansen
Gemeenten geven te kennen wel positief achter de nieuwe woontrend te staan, met name omdat het gaat om een duurzame vorm van wonen. Door de opkomst van de Tiny Houses is het verstandig dat gemeenten nu beleid ontwikkelen voor deze nieuwe woonvorm. Zowel voor de initiatiefnemers als voor de gemeente bieden Tiny Houses ook kansen. Alleenstaanden, urgent woningzoekenden, starters en mensen met mantelzorg kunnen zo bijvoorbeeld ook snel aan een woning worden geholpen. Maar ook braakliggend terrein kan tijdelijk een mooie bestemming krijgen, waardoor het straatbeeld gedurende die tijd ook een positieve uitstraling blijft houden. De gemeente stimuleert bovendien op die manier duurzaamheid. Met de toenemende populariteit en het voorbeeld van diverse gemeenten die al experimenteren met de vergunningverlening voor de Tiny Houses kan men als gemeente niet meer om dit onderwerp heen. Het is belangrijk dat een gemeente een koers uit zet en wel weet welke kant ze ermee uit wilt. Duidelijk beleid hierover schept bovendien meer duidelijkheid.