Flexwonen Waarom gaan we voor flexibele en tijdelijke woningbouw?

Maar wat is flexwonen nu eigenlijk? Flexwonen biedt de mogelijkheid om op korte termijn te voorzien in een woningvraag, zonder dat dit ten koste hoeft te gaan van de bouw van permanente woningen. 

Met flexwonen wordt dus gedoeld op tijdelijke woonoplossingen. Hierbij kan het gaan om:

1. de tijdelijke (dus nog op te richten) woning en het tijdelijke gebruik van de locatie waarop een woning wordt geplaatst;
2. de tijdelijke bewoning van een bestaand pand (door middel van een tijdelijk huurcontract).

De bedoeling is dat er meer tijdelijke en flexibele woningen komen op korte termijn. Dit past mooi bij de woningbouwopgave die we in Nederland hebben waar de Omgevingswet ook faciliterend voor zou moeten werken. Maar willen we wel een tijdelijke (woon)oplossing?

Minister Ollongren geeft in een brief aan de Tweede Kamer aan dat gemeenten voldoende juridische mogelijkheden moeten hebben om via tijdelijke woningbouw snel en flexibel in te kunnen spelen op een plotselinge optredende woonbehoefte.

Maar welke juridische mogelijkheden zijn er?

Via de Wabo en het daarbij behorende Bor kan een gemeente tijdelijke huisvesting mogelijk maken door tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan, door de zogeheten “kruimelgevallenregeling” (artikel 2.12 lid 1 sub a onder 2 Wabo).  Met name artikel 4 lid 9 en lid 11 bijlage II Bor zijn belangrijk, omdat ze de mogelijkheid bieden om via de reguliere procedure van 8 weken een omgevingsvergunning te verlenen voor activiteiten die in strijd zijn met het bestemmingsplan. Bovendien kunnen de verschillende activiteiten uit artikel 4 bijlage II Bor ook gecombineerd worden. Uiteraard moet dit wel in overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening. 

Artikel 4 lid 9 bijlage II Bor
Artikel 4 lid 9 bijlage II Bor biedt de mogelijkheid tot het toestaan van (van het bestemmingsplan) afwijkend gebruik van bouwwerken en van bij die bouwwerken behorend terrein, op voorwaarde dat het bouwvolume niet wordt vergroot. Onder bouwvolume wordt de omvang van het gebouwde verstaan en niet de omvang van de gebruiksfunctie. Het inpandig vergroten van het vloeroppervlak waardoor de omvang van het gebruik toeneemt, betekent dus niet dat het bouwvolume wordt vergroot. Via deze procedure kan aan een leegstaand (kantoor) gebouw eenvoudig de functie wonen worden toegekend. Er wordt, wettelijk gezien, geen maximum gesteld aan de looptijd van de vergunningen. 

Artikel 4 lid 11 bijlage II Bor
Op grond van artikel 4 lid 11 bijlage II Bor kan de gemeente een omgevingsvergunning verlenen voor een ander (van het bestemmingsplan afwijkend) gebruik van gronden of bouwwerken. Denk hierbij aan de realisatie van ’tiny houses’ op een braakliggend terrein of het bouwen van studentenhuisvesting (zie ook onze eerdere opinie Tiny Houses). Voor deze vergunning geldt een maximum looptijd van 10 jaar.

Mogelijkheden Crisis- en herstelwet
Onder de Crisis- en herstelwet wordt geëxperimenteerd met langere looptijden voor voorlopige bestemmingen. Een zogenaamd ‘bestemmingsplan met verbrede reikwijdte” kan bijvoorbeeld een voorlopige bestemming van maximaal 10 jaar bevatten. Er loopt ook een experiment waarbij woningen (of andere functies tijdelijk gebruik) in afwijking van het bestemmingsplan voor langer dan 10 jaar kan worden toegestaan (Eindhoven: Strijp S / Spoorzone).  

Welke mogelijkheden zijn er straks onder de Omgevingswet?

Onder de Omgevingswet kunnen in het omgevingsplan zonder maximale tijdsduur tijdelijke regels voor activiteiten worden gesteld. Dat kan dus ook voor flexibele, tijdelijke woningbouw. Daarnaast is het mogelijk om via een omgevingsvergunning voor een zogenaamde “buitenplanse omgevingsactiviteit” ontwikkelingen mogelijk te maken die afwijken van het omgevingsplan. Hiervoor geldt de reguliere procedure met een doorlooptijd van 8 weken, mits er geen milieueffectrapport is vereist. 

Let op! Er moet wel sprake zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, waarbij rekening moet worden gehouden met de gezondheid. Ook moet worden voldaan aan dan geldende instructieregels. Gevoelige bouwwerken, zoals woningen, mogen onder de Omgevingswet voor periodes van maximaal 10 jaar worden blootgesteld aan geur, geluid of trillingen boven de geldende grenswaarden, mits het niveau wel nog aanvaardbaar is. 

Knelpunten bij de bouw van tijdelijke woningen

Uit het rapport : ‘De bouw van tijdelijke woningen’, dat is opgesteld in opdracht van het ministerie van BKZ, worden de volgende knelpunten bij de bouw van tijdelijke woningen benoemd:

• de beschikbaarheid van locaties;
• weerstand van omwonenden en andere belanghebbenden;
• de voorkeur van gemeenten voor permanente woningen;

Naast de bovengenoemde punten door gemeenten zien bouwbedrijven vooral knelpunten in de bouwregelgeving en weerstand bij gemeenten. 

Opdrachtgevers en bouwers hebben geen vertrouwen in de werking van het rechtens verkregen niveau bij verplaatsing, zoals nu vastgelegd in het Bouwbesluit. Zij verwachten dat het risico zeer groot is dat de (nieuwe) gemeente eist dat de woningen bij verplaatsing getoetst moeten worden aan het dan geldende Bouwbesluit. Het voldoen aan nieuwe eisen bij verplaatsing wordt daarom als groot risico gezien. Vaak zijn deze huizen ‘prefab’ , gedeeltelijk of geheel in een fabriek gebouwd en makkelijk verplaatsbaar, stapelbaar, schakelbaar of splitsbaar.

Van belang is dat het doel dat voor ogen staat met het flexwonen, namelijk snelle en tijdelijke woningbouw te realiseren, duidelijk naar voren komt. 

Voordelen van Flexwonen

De voordelen van flexwonen zijn:

• Het is een oplossing voor de schaarste op de woningmarkt.
• Het is een oplossing voor de tijdelijke pieken in de woonbehoefte in krimpgebieden / anticipeergebieden.
• Het voorkomt een grote sloopopgave en waardenvermindering van permanente woningen die er al staan.
• Het heeft positieve maatschappelijke effecten (denk aan de problematiek met betrekkking tot dak- en thuislozen / statushouders/ arbeidsmigranten).
• Het is een stimulans voor innovatie in de bouw.
• Het bevordert de circulariteit in de bouw (door hergebruik van materialen).

Conclusie

Samenvattend kan geconcludeerd worden dat er voor- en nadelen zijn aan flexwonen/tijdelijke woningbouw, maar vooralsnog lijken de voordelen de overhand te hebben. Wel zal er meer samengewerkt moeten worden tussen partijen zodat er duidelijke en concrete afspraken zijn. Ook moet er aandacht besteed worden aan het participatieproces, zodat de weerstand bij omwonenden en andere belanghebbenden voorafgaand aan het proces kan worden weggenomen. Hierbij is het van belang dat het doel dat voor ogen staat met het flexwonen, namelijk snelle en tijdelijke woningbouw te realiseren, duidelijk naar voren komt zodat er sympathie voor het project kan worden gewonnen. Gemeenten zullen moeten kijken welke locaties buiten de reguliere plancapaciteit geschikt kunnen zijn voor flexwonen, maar zullen ook een lange termijn plan moeten hebben. Want wat is het plan na die 10 / 15 jaar? Waar gaan we met de tijdelijke woningen en de bewoners van deze woningen heen? Genoeg om over na te denken dus!