Stel je voor: een gemeente wil meer inzetten op kamerverhuur om zo tegemoet te komen aan het woningtekort. Daarvoor zijn bijvoorbeeld bouwactiviteiten aan bestaande bouwwerken nodig. Denk aan het plaatsen van een dakopbouw/dakkapel om meer ruimte/kamers te creëren in een bestaande woning. Het college verleent hiervoor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Immers, de activiteit past niet in het omgevingsplan. Moet deze omgevingsvergunning straks worden verwerkt in het omgevingsplan?
Algemeen
Uiterlijk 5 jaar na een onherroepelijke omgevingsvergunning voor een BOPA moet de vergunde activiteit worden vertaald in het omgevingsplan (artikel 4.17 Ow). Deze verplichting geldt alleen voor een ‘voortdurende’ BOPA, zoals het in stand houden van een bouwwerk (het bouwen zelf dus niet) of wanneer de vergunde activiteit niet overeenstemt met een functie van een locatie. Deze verplichting geldt niet voor een BOPA waaraan een termijn is gekoppeld (in de zin van artikel 5.36 lid 1 Ow).
De gemeente kiest er zelf voor het moment af te wegen waarop de verleende BOPA in het omgevingsplan wordt verwerkt. Als het maar na uiterlijk 5 jaar is gebeurd. Hiermee wordt voorkomen dat de gemeenteraad elk jaar zelf een extra procedure moet voeren om het omgevingsplan te wijzigen.
Let op: deze verplichting geldt nog niet in de transitiefase van tijdelijk naar nieuw deel omgevingsplan!
Mocht blijken dat het wijzigen van het omgevingsplan met de BOPA niet mogelijk is, dan moet de omgevingsvergunning voor de BOPA worden gewijzigd of ingetrokken. Denk aan een instructieregel van de provincie of het Rijk die de ontwikkeling niet meer mogelijk maakt (zie artikel 8.97a t/m 8.97c Bkl).
Wanneer moet de BOPA worden verwerkt in het omgevingsplan?
De volgende BOPA’s moeten in ieder geval na 5 jaar worden verwerkt in het omgevingsplan:
- Een omgevingsplanactiviteit die bestaat uit het in stand houden van een bouwwerk (het bouwen zelf dus niet); of
- Een omgevingsplanactiviteit die niet in overeenstemming is met een functie van een locatie.
Het voorgaande zijn in ieder geval voortdurende activiteiten.
Vraag die hierna opkomt is wat dan zoal valt onder de zinsnede ‘in stand houden van een bouwwerk’. Daarbij kan aan het genoemde voorbeeld in het begin van deze opinie worden gedacht: het toestaan van een dakopbouw/dakkapel in strijd met het omgevingsplan. Er is immers een reden (ruimtelijk gezien) om een dakopbouw niet in het omgevingsplan in eerste instantie in te passen. Het maakt dus een blijvende inbreuk op het omgevingsplan. De dakopbouw zal namelijk in stand worden gehouden om zijn functie te kunnen blijven vervullen en niet na een tijd worden verwijderd.
Hoewel de wetgever al voortdurende activiteiten meegeeft, zijn er natuurlijk meer gevallen te bedenken waarbij het gaat om voortdurende activiteiten. Daarom is het van belang dat de gemeente binnen die 5 jaar per concreet geval beoordeeld of de verplichting bestaat de BOPA in het omgevingsplan te verwerken. Denk daarbij vooral aan activiteiten met gevolgen voor de fysieke leefomgeving die blijvend in strijd zijn met de in het omgevingsplan gestelde regels. Het zijn activiteiten met een zodanige blijvende inbreuk op het omgevingsplan dat het noodzakelijk is dat de regels op een locatie met het oog op de functie, worden gewijzigd. Zo maakt de bouw van een burgerwoning binnen een locatie waaraan een agrarische functie is toegedeeld, het noodzakelijk dat een woonfunctie wordt toegekend in het omgevingsplan.
Op voorhand is het dus niet direct te zeggen wat precies onder artikel 4.17 Ow valt, gelet op de brede strekking van het omgevingsplan die per gemeente verschillend is. Het blijft nog een beetje een grijs gebied.
Wanneer hoeft de BOPA niet te worden verwerkt in het omgevingsplan?
Een voorbeeld van een activiteit die niet hoeft te worden ingepast, is de kap van een boom. Deze maakt geen blijvende inbreuk op het omgevingsplan. Het verbod om bomen te kappen kan immers gewoon van toepassing blijven en het blijft een tijdelijke activiteit. Let wel op dat dit anders kan zijn als het gaat om een waardevolle boom die als zodanig is aangeduid in het omgevingsplan.
Daarnaast hoeft een activiteit niet te worden verwerkt in het omgevingsplan als het bijvoorbeeld gaat om een aanlegwerk. Denk aan het aanleggen van verhardingen, zoals de aanleg van een terras
Verder geldt het niet, zoals gezegd, voor een BOPA waaraan een termijn is gekoppeld (artikel 5.36 lid 1 Ow).
Omdat de Omgevingswet – naast de fysieke leefomgeving (artikel 1.2 lid 1 onder a Ow) – ook betrekking heeft op activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving (artikel 1.2 lid 1 onder b Ow), is het niet direct duidelijk welke activiteiten exact niet hoeven te worden verwerkt in het omgevingsplan. Hierboven worden wel enkele voorbeelden genoemd, maar gelet op de brede strekking van het omgevingsplan en de te reguleren activiteiten, is er geen uitputtende lijst te noemen van activiteiten die niet hoeven te worden verwerkt. Bedenk dus ook goed met welke activiteit u te maken hebt bij het vertalen van een vergunde BOPA in het omgevingsplan.
Per concreet geval wordt beoordeeld of de BOPA moet worden verwerkt in het omgevingsplan. Vanwege de brede strekking van het omgevingsplan, is het niet direct duidelijk welke BOPA’s exact terug te zien zijn na 5 jaar in het omgevingsplan.
Conclusie
Per concreet geval wordt beoordeeld of de BOPA moet worden verwerkt in het omgevingsplan. Vanwege de brede strekking van het omgevingsplan, is het niet direct duidelijk welke BOPA’s exact terug te zien zijn na 5 jaar in het omgevingsplan. De praktijk moet uitwijzen in hoeverre een bepaalde omgevingsvergunning voor een BOPA een blijvende inbreuk maakt op het omgevingsplan.
In ieder geval is het verstandig als de gemeenteraad bij het wijzigen van het tijdelijk omgevingsplan afweegt op welke manier de BOPA op een juiste wijze kan worden verwerkt in het omgevingsplan. Dit ook gelet op de uitgangspunten die in de omgevingsvisie zijn neergelegd voor bijvoorbeeld het mogelijk maken van kamerverhuur van woningen. Daarnaast kunnen BOPA’s gaan over grote zaken (zoals het afwijken van een functie) maar ook over iets kleins (zoals een erfafscheiding van meer dan 1 meter buiten het achtererfgebied). Goed om om in ogenschouw te nemen dus!
Meer weten?
In onze kennisbank Schulinck Omgevingsrecht staat meer opgenomen over de BOPA. Daarnaast worden geregeld praktijkcases aan ons voorgelegd met de vraag of een BOPA in een specifiek geval mogelijk is. Verder staat er ook informatie over het onderwerp kamerverhuur onder de Omgevingswet in de kennisbank. Mocht u dringende vragen hebben over deze onderwerpen, schroom dan niet om onze juridische helpdesk te raadplegen. Onze experts staan voor u klaar!
Nog geen klant? Neem een (proef)abonnement op onze kennisbank met juridische helpdesk